Права под зданием

Подробности

Автор: эж-Юрист, №8 (563), февраль 2009 // Отвечает Максим Денисов

Вопрос:
"Здание магазина, построенное в 1954 году, частично находится на землях общего пользования, частично на земельном участке, предоставленном в постоянное (бессрочное) пользование. Земли общего пользования передаче в частную собственность не подлежат (ст. 85 ЗК РФ, ст. 28 ФЗ о приватизации...). Более того, даже поставить на кадастровый учет часть участка на землях общего пользования без согласования с органом местного самоуправления невозможно. Каким образом обществу (собственику здания магазина) можно приобрести права на весь земельный участок под зданием магазина и необходимый для его использования?"

Ответ:
В силу ч. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В п. 12 ст. 85 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии с п. 4 Постановления пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил ст. 36 ЗК РФ, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (ч. 7 ст. 36 ЗК РФ).

Факт нахождения здания частично на землях общего пользования не позволяет собственнику здания воспользоваться правом, предусмотренным ч. 4 ст. 28, ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, и приобрести в собственность весь земельный участок, находящийся под зданием.

Выходом из сложившейся ситуации может быть осуществление размежевания земельного участка, находящегося под зданием, если это допустимо в соответствии с действующим законодательством.

Произведение размежевания двух участков позволит осуществить постановку на кадастровый учет образовавшихся в результате этого земельных участков с последующим приобретением одного из них в собственность и заключением договора аренды в отношении того, который находится в пределах земель общего пользования.