Если основной договор купли-продажи не будет заключен по причине отказа нашей компании (продавец), то сможет ли покупатель взыскать с нас задаток в двойном размере?

Подробности

Автор: Журнал "Юрист компании", № 4, апрель 2012 // Елена Муратова, руководитель направления налогового права, финансов и кредита

Спрашивает Лилия Максимова, старший юрисконсульт, г. Красноярск: При оформлении предварительного договора купли-продажи недвижимости было подписано также соглашение о задатке, контрагент (будущий покупатель) его заплатил. Если основной договор не будет заключен по причине отказа нашей компании (продавец), то сможет ли покупатель взыскать с нас задаток в двойном размере? Я полагаю, что в предварительном договоре задаток недопустим и мы максимум должны будем вернуть только саму сумму задатка.

Мнением делится руководитель направления налогового права, финансов и кредита юридической фирмы «Частное право» Елена Муратова:

Подавляющее большинство судов придерживается мнения, что использовать задаток в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору невозможно. Тем самым, даже если договор не будет заключен по вине продавца, покупатель не сможет применить правило о возврате двойной суммы задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Объясняется это тем, что задатком может обеспечиваться исполнение денежного обязательства по заключенному договору, если должником по нему является (будет являться) сторона, передавшая задаток. Поскольку до заключения основного договора денежных обязательств между сторонами не возникает (предварительный договор их не порождает), соглашение о задатке в счет предполагаемых (возможных) будущих денежных обязательств противоречит понятию задатка (определения Высшего арбитражного суда от 08.12.11 № ВАС-13031/11, от 03.03.10 № ВАС-2121/10, постановления Президиума Высшего арбитражного суда от 19.01.10 № 13331/09, федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 29.03.11 по делу № А78-2603/2010, Волго-Вятского округа от 27.01.11 по делу № А82-16051/2009, от 28.06.11 по делу № А82-11940/2009). В таких случаях сумма задатка взыскивается как неосновательное обогащение. Несмотря на сложившуюся в целом практику, вероятность взыскания задатка в двойном размере и по предварительному договору не исключена. Хотя она и минимальна, но встречаются решения, в которых суды допускают использование задатка в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору и взыскивают внесенный по предварительному договору платеж в двойном размере (определения Высшего арбитражного суда от 15.10.08 № 12885/08, от 24.10.11 № ВАС-13201/11).