Земельная доля

Подробности

Автор: Строительство. Архитектура. Недвижимость. №43 (59), октябрь 2008 // Виталий Нахратов, юрист

С проблемой обманутых пайщиков мы впервые столкнулись в стенах российского парламента около месяца назад. Заместитель председателя Комитета по безопасности Геннадий Гудков на одном из рабочих заседаний выступил с предложением направить депутатский запрос в Генеральную прокуратуру с просьбой обратить особое внимание на дела о незаконном переходе прав собственности на земельные участки от членов бывших колхозов и совхозов в руки бизнесменов, в планы которых явно не входит увеличение объемов российского сельхозпроизводства.

По утверждению Геннадия Владимировича, проблема земельного рейдерства последнее время накалилась до предела, однако российское правосудие, как, впрочем, и центральные СМИ не уделяют ей должного внимания. Мы решили разобраться, действительно ли дело обстоит так серьезно, и 28 октября на Первом всероссийском земельном конгрессе, среди организаторов которого – общественная организация Антикоррупционный комитет и Институт стратегического развития 2050, получили исчерпывающий ответ на свой вопрос.

Во-первых, надо было видеть, сколько народу собралось на круглый стол, посвященный непосредственно данной теме. Мы, по роду своей деятельности призванные постоянно бывать на самых различных профессиональных форумах, давно не видели такого количества возбужденных и обозленных участников, рвущихся к трибуне. В зале яблоку было негде упасть, а число докладчиков превышало все допустимые временные регламенты. Никаких подготовленных заранее речей. Говорили реальные участники событий – жители колхозов и совхозов со всей страны, которые уже не первый раз сталкиваются с откровенным давлением бизнес-структур, часто носящим криминальный характер.

Схемы обмана при получении паев захватчики применяют самые разные. Причем больше всего, видимо, страдают жители Подмосковья из-за высокой стоимости земли в этом регионе. Так, руководитель инициативной группы колхоза им. Ленина из Люберецкого района Павел Наумкин рассказал долгую историю борьбы за свои права и права своих коллег. Мошенником в данном случае выступил директор колхоза, который при получении свидетельств о собственности на земельный надел каждого из его членов спрятал эти документы в сейф, а затем путем фальсификации протокола общего собрания, смены собственности предприятия и его банкротства вознамерился единолично распорядиться всем имуществом. Не учел мерзавец только то, что к моменту банкротства кооператива появился новый закон, и все полномочия по его ликвидации и продаже были передано независимому конкурсному управляющему. Узнав об этом, председатель, видимо действуя по принципу «ни себе, ни людям» взял и раздал пылившиеся в сейфе свидетельства их законным владельцам. В результате почти через 10 лет после появления прав собственности на землю, жители колхоза им. Ленина с удивлением обнаружили, что каждый из них уже давно являются владельцами нескольких десятков, а то и сотен соток, рыночная стоимость которых составляет сотни тысяч долларов.

При этом, как выяснилось по ходу общения с другими участниками Конгресса, приведенная история является еще не самой печальной, так как за прошедший период на землях ленинского колхоза появился всего один многоэтажный многоквартирный дом, возведенный компанией Пересвет-Инвест, разумеется, с незаконным оформлением земельного участка. У других сельхозпредприятий дело обстоит гораздо хуже – одни, доказывая свои права на землю, вступили в бесконечные судебные тяжбы, другим, которые отказались продавать свои паи по дешевке, откровенно угрожают и вредят. Например, у одного из колхозов Тверской области рейдеры задумали оттяпать почти 2000 гектаров земли, а когда крестьяне не согласились подписывать кабальные соглашения, через руководителя администрации и соответствующие структуры остановили работу всей уборочной техники, начиная с августа месяца, погубив тем самым весь урожай. В ЗАО «Матвеевское», чьи земли практически прилегают к Московской области, при распределении земельных паев между конкретными лицами оказалось, что в общей долевой собственности из почти 1900 гектар, выделенных колхозу в 91-м году, к 96-му осталось всего 712. Проще говоря, всего за 5 лет более чем половина колхозной земли уплыла неизвестно куда.

Масштабность проблемы полностью подтвердил в своем докладе первый заместитель генерального прокурора РФ Александр Буксман, который рассказал, что в ходе проверок, проведенных его ведомством совместно со Счетной палатой и Министерством сельского хозяйства, за прошедшие 9 месяцев было выявлено более 90 тыс. нарушений земельного законодательства. В целях устранения было опротестовано более 18 тыс. незаконных правовых актов и возбуждено 9 тыс. административных дел. Среди основных нарушений – выпуск региональных правовых актов, противоречащих федеральному законодательству, изменение установленного порядка предоставления земель, незаконное выделение земель в природоохранных зонах (даже на озере Байкал и в музее-усадьбе Ясная Поляна умудрились осуществить незаконное строительство), неправильная организация земельных аукционов. Особое внимание зампрокурора уделил проблеме земельного рейдерства, которое по его словам, активизирует процесс вывода земель из сельхозоборота, из-за чего нарастает социальная напряженность, а главное - падает эффективность сельского хозяйства, которое у нас в стране и без того не может похвастаться эффективностью.

Председатель Совета инициативных групп в защиту прав собственников земли и долей в Подмосковье, известный в этих кругах правозащитник Алексей Федотов утверждает, что подобные процессы характерны для 2/3 районов Московской области, и затрагивают интересы нескольких миллионов российских крестьян. На конгрессе правозащитник от лица 28-ми подмосковных районов и 400 тыс. человек обратился к председателю Конгресса Сергею Миронову с официальной просьбой об организации представителям обманутых пайщиков личной аудиенции у Д.М. Медведева или В.В. Путина. В случае невыполнения этого они собирались начать голодовку на Красной площади, у Белого дома, а также у Совета Федерации.

Все присутствующие сошлись на мнении, что обстановка в регионах создается взрывоопасная, так как люди, доведенные до отчаяния бездействием властей, уже находятся на грани того, чтобы начать решать свои проблемы силовым путем. Но учитывая то, что отобранные у колхозников участки часто используются под жилищное строительство (а добраться до руководителей компаний-застройщиков практически нереально), можно предположить, под раздачу в первую очередь попадут рядовые жители домов, возведенных на незаконно оформленных участках. А это уже гражданская война.

Какой же выход увидели приглашенные к дискуссии по земельному рейдерству эксперты? Самые разные: от совершенно голословных, до весьма здравых, однако, на практике неизвестно кем и как исполнимых. Так, директор Института стратегического развития 2050 ничего путного по сути вопроса не сказал, представитель общественной организации «Справедливость» предложил генеральной прокуратуре поручать часть расследований по земельным вопросам общественным организациям (имея в виду, видимо, в первую очередь свое объединение), а клиентам обращаться к таким организациям и платить им за качественно проведенное расследование.

Депутат Антон Беляков выступил с призывом национализировать все водные и земные ресурсы. Сергей Миронов запел вечную песню про хорошее государство и отдельных коррупционеров-чиновников, портящих всю картину и паразитирующих на несовершенстве российского законодательства. То есть вместо конструктивных предложений опять началось сплошное мифотворчество – создание обобщенного образа врага, не имеющего конкретной личностной привязки, и придание его вечной анафеме. Впрочем, одну здравую мысль Сергей Михайлович все-таки высказал. О том, что формирование качественного и согласованного кадастра недвижимости по всей стране затруднит незаконные сделки с землей. Однако кто это будет делать и как, а главное – сколько средств на это выделяется из бюджета (и выделяется ли вообще), это так и осталось для нас тайной.

Верные акценты расставил заместитель министра сельского хозяйства. Во-первых, затрудненный оборот земельных участков и коррумпированность в высших эшелонах региональных властей приводит к заметному снижению инвестиционной привлекательности российских городов и областей. А это уже подрыв экономики страны. То же самое можно сказать и о сельском хозяйстве. Всем известно, что аграрный потенциал России огромен. Как утверждает замминистра сельхозсферы, мы в состоянии реально прокормить полмира, но при этом порядка 30% продовольствия на наших столах до сих пор является импортным. И несовершенство земельных отношений, затрудняющий россиянам, планирующим развивать нормальное сельхозпроизводство, доступ к земельным участкам, оказывает на эту сферу просто колоссальное влияние. Чтобы не заканчивать статью на столь пессимистической ноте, мы обратились к представителю юридического сообщества, который занимается вопросами земельного рейдерства уже не первый год и в настоящий момент ведет несколько подобных дел, попросив его прокомментировать ситуацию и высказать свое мнение относительно того, что можно и нужно делать, чтобы хотя бы частично решить данную проблему.

КОММЕНТИРУЮТ ЭКСПЕРТЫ:

Представитель юридической фирмы «Частное право», адвокат Виталий Нахратов:

В положении собственников земельных долей, с использованием которых осуществлялась приватизация сельского хозяйства в 90-е годы, явно прослеживается аналогия с историей владельцев ваучеров (то есть – со всеми нами) во времена приватизации российской промышленности, а также с судьбой обманутых дольщиков многоквартирных домов. Однако в данном случае идея ваучерной приватизации дополнена бессрочным оборотом земельных долей, а попустительство жилищно-строительным мошенникам - коррупцией чиновников, покрывающих рейдерские захваты. В результате вместо появления задуманного класса эффективных сельхозпроизводителей (корпораций и фермеров), государство получило концентрацию пашни в руках спекулянтов-латифундистов. До 1864 года крестьян продавали с деревнями, после 1992 года – с бывшими колхозами и совхозами.

И если высокий уровень образования и культуры на селе, достигнутый советской властью, пока еще удерживает крестьян от беспощадного бунта, то смена поколений может обернуться для безучастного государства социальной напряженностью и многочисленными локальными конфликтами.

В связи с этим государству необходимо срочно разработать целый комплекс мер по урегулированию проблемы. Например, важно установить срок оборота земельных долей, истечение которого прекращает права собственников и их наследников на земельную долю, чтобы активизировать процесс распоряжения собственников своими долями. Этому же будет способствовать создание для ответственных за оборот земельных долей ведомств и чиновников административного регламента, который облегчит сельским жителям управление своей земельной собственностью и сократит сроки подготовки все необходимых в этих случаях документов.

Кроме того, важно снять скрытые запреты к выделу долей (кадастровые, межевые, регистрационные), допустив этот выдел также для бывших племенных и экспериментальных хозяйств, так как многие эти доли рейдерами все равно уже выделены, а хозяйства полностью разрушены, а также предусмотреть право граждан на продажу своих паев государству по кадастровой стоимости. При этом, разумеется, федерации придется выделять на это бюджетные средства и направлять их в регионы, хотя ясно, что заложенные в бюджете суммы на выкуп этих долей никогда не будут сопоставимы с образовавшемся за смутное время «долгом» государства селу, превратившемуся из жизненной силы нации, основы его демографии, в зону социального одичания. В 2005 году ситуацию усугубил еще факт отмены действовавшего Закона РСФСР о социальном развитии села, замены которому не появилось до сих пор.

Чтобы выяснить, кто из землепользователей намерен всерьез развивать сельское хозяйство, а кто готов произвести отчуждение своих наделов, необходимо создать и ввести в действие с момента истечения срока оборота земельных долей административный регламент по изъятию неиспользуемых более трех лет сельхозземель государством и их быстрое и безусловное выделение лицам, желающим вести сельское хозяйство. Для тех же, кто действительно задумал стать сельхозпроизводителем, необходимо разработать систему льготного государственного дотирования и кредитования. Но без внесения изменений в Закон об обороте земель сельхозназначения и другое законодательство, сделать это не получится.

Что касается идей по национализации сельхозземель, то они кажутся мне весьма сомнительными как по причине своего революционного характера, так и вследствие порожденного неконтролируемой реформой многообразия хозяйствующих субъектов, запутанности их экономических связей. Но я абсолютно уверен в том, что дальнейшее устранение государства от регулирования данных общественных отношений способно привести к новому братоубийству уже на почве земельного передела, тогда как создание системы цивилизованного и эффективного сельскохозяйственного землепользования, основанного на частной или смешанной форме собственности - задача по историческому опыту вполне посильная, если этим целенаправленно заниматься. Государство завязало этот узел, ему его и разрубить.